00:00Il est 7h43, déjà beaucoup de choses à se dire avec David Benbassa qui nous a rejoint le président de
00:05Biennissi Portail Immobilier
00:06qui a enregistré 220 millions de visites en 2025.
00:09Vous n'êtes publié votre analyse sur l'évolution du marché locatif au premier semestre 2026.
00:15Est-ce que vous vous dites ce matin si vous commencez à chercher un logement pour votre enfant qui a
00:19eu le bac,
00:19par exemple, peut-être qu'il va changer de région l'année prochaine ?
00:23C'est que c'est une mission quasiment impossible quand même.
00:25En tout cas, je leur souhaite bon courage.
00:27Parce que c'est vrai que quand on regarde les futurs bachelets, il y a 714 000 bachelets qui vont
00:32certainement avoir leur bac,
00:33enfin je leur souhaite.
00:34Si on imagine que 15% vont aller étudier en dehors de leur zone d'habitation,
00:39ça veut dire que c'est 100 000 demandes supplémentaires sur le marché et certainement sur la petite surface,
00:44ce qui est finalement le marché le plus compliqué à aborder.
00:46Le deux pièces et le studio, ce qu'il faut dire c'est que tout le monde veut ce genre
00:50de bien.
00:51Il y a désormais une concurrence très forte.
00:54Absolument, quand on revoit la typologie de l'offre et de la demande, en gros sur les 3 pièces, 4
00:58pièces, 5 pièces,
00:59il y a une symétrie entre l'offre et la demande.
01:02Maintenant quand on regarde les studios et les deux pièces, là c'est deux tiers de demande pour seulement 56
01:08% d'offres.
01:09Ça veut dire que, vous avez raison, beaucoup de gens, alors ce sont les étudiants, ce sont les jeunes actifs,
01:15ce sont les familles monoparentales, ce sont tout simplement les couples avec des budgets serrés,
01:20qui vont tous quasiment au même moment, puisqu'il y a une saisonnalité quand même sur l'allocation,
01:25qui arrivent au même moment sur le marché et qui vont chercher le studio ou le deux pièces.
01:29C'est le bien le plus rare à aller chercher aujourd'hui.
01:32Avec des agents immobiliers qui racontent des trucs incroyables, des offres qu'ils ont,
01:35et en une heure ils ont plus de 1000 appels, ils ont une offre dans leur portefeuille.
01:40Vous avez raison, et c'est le cas sur Paris, parce qu'effectivement le marché, suivant les localités, est très
01:47différent.
01:48Au national, on a une tension qui est importante, deux à trois fois plus importante qu'elle l'était il
01:52y a trois ans,
01:52mais sur Paris, c'est huit demandes sur dix qui sont ciblées sur ces studios.
01:57Donc, en une heure, sur une annonce, l'agent immobilier peut recevoir jusqu'à 1000 appels.
02:02Donc il ne peut pas traiter.
02:03Donc il ne peut pas traiter, mais surtout il enlève l'annonce.
02:05Donc on crée cette raréfaction technique, mais parce que la demande est excessive.
02:10Dans les dix plus grandes villes françaises, l'offre locative disponible a tout simplement été divisée par deux depuis 2019.
02:18Quand vous regardez ce chiffre, vous dites c'est à cause de quoi ?
02:21C'est trop de règles ? C'est l'encadrement des loyers ?
02:23On a dégoûté les investisseurs de venir sur le marché ?
02:25Vous mettez où le curseur, vous ?
02:26En fait, c'est tout ça.
02:28C'est tout ça.
02:28On a pris comme année de référence l'année 2019, où en gros, on avait une offre locative qui était
02:36présente,
02:36qui suscitait de l'attention au moment de l'été, mais qui tenait.
02:39Et puis, il y a eu plein de phénomènes.
02:40Il y a eu le Covid d'abord, qui a généré finalement une crise particulière.
02:45C'est qu'à un moment, tout le monde s'est dit, il faut que je sorte de mon appartement
02:47trop petit, trop urbain.
02:50Je vais aller chercher un peu de verre et une terrasse.
02:51Donc il y a eu un pic de demandes très important pour sortir des métropoles.
02:57Une fois que cette demande a été passée et qu'elle a été servie, l'ensemble de l'offre locative
03:01a commencé à baisser.
03:03On arrive en 2022.
03:04En 2022, démarrage de la guerre en Ukraine, et en même temps, démarrage de l'augmentation des taux.
03:11Double phénomène.
03:12Manque de confiance des investisseurs, finalement, qui ne vont plus acheter dans le neuf pour donner leur bien au locatif.
03:19Ça veut dire qu'il y a une baisse de nouvelles offres sur le marché.
03:22Et puis l'augmentation des taux a fait que dans le parcours résidentiel, les locataires qui devenaient primo-accédants ont
03:29eu plus de mal.
03:30Et une fois que les taux ont dépassé les 4%, ça a augmenté le marché.
03:34Ça veut dire qu'il y a eu moins de mouvements.
03:36Les acheteurs n'étaient plus là.
03:38Ils sont restés locataires.
03:39Et quand vous restez locataires plus longtemps, donc la durée des baux, on l'a vu, augmente.
03:43Et donc ça crispe le marché.
03:45Ça bloque le marché.
03:46Il n'y a plus de mobilité, en fait.
03:47Il n'y a plus de mobilité, donc il n'y a plus d'offres de location.
03:52En tout cas, elle a baissé.
03:53Vous rajoutez à ça, bien évidemment, l'impact de la loi climat-résilience qui a démarré au même moment.
04:00Et qui a petit à petit...
04:01Donc ça, c'est les passoires qui sortent.
04:02Pardon, effectivement.
04:03Ou la décision qui est bonne, de rénover notre parc immobilier.
04:07C'est une vraie décision.
04:08On le voit aujourd'hui avec la canicule.
04:09C'est excessivement important.
04:11Sauf que quand vous sortez des DPE, des offres de logements locatifs avec des diagnostics de performance énergétique,
04:20passoires thermiques F et G, finalement, vous enlevez de l'offre.
04:23Alors, il n'y a déjà plus de logements en G depuis l'année dernière.
04:28F, c'est pour 2028.
04:29Bon, il y a une élection entre-temps.
04:31Peut-être qu'il va se passer des choses.
04:32Mais quand vous enlevez de l'offre, vous recréez, vous ajoutez de la crise à la crise.
04:38Je vous nomme demain ministre du Logement.
04:40Vous dites qu'il faut faire quoi en priorité ?
04:43Alors, il n'y aura pas qu'une décision qui va permettre de résoudre la situation.
04:47Ça fait des années que les professionnels de l'immobilier, qu'on représente chez Bien ici,
04:52se battent pour essayer de trouver des solutions.
04:55Depuis la fin de la loi Pinel, il n'y a plus d'incitation fiscale.
04:59C'est quand même important pour décider les investisseurs à acheter des biens neufs pour les mettre à la location.
05:05Donc là, le Jean Brun, il y a peut-être un peu d'espoir.
05:08En tout cas, c'est une première piste.
05:10Il est apparu en janvier 2026.
05:12C'est un poteau pour décider et voir les effets.
05:15En tout cas, il n'y avait rien avant.
05:17Donc, c'est bien de le faire.
05:19Il faut comprendre.
05:20Donc, nous, on fait beaucoup de pédagogie.
05:20Donc, le statut du bailleur privé, tout ça, ça peut aider.
05:24En tout cas, c'est une piste pour remettre de l'offre sur le marché.
05:27Ça, c'est important.
05:27Ensuite, le deuxième élément, c'est finalement ce qui est décidé, là, en tout cas écrit dans le plan de
05:33relance logement.
05:34C'est de remettre des biens de passoire thermique sur le marché.
05:40Alors, sans dénaturer la logique globale de la loi climat résilience, ça veut dire qu'il faut faire de la
05:44rénovation.
05:45Il faut mettre une condition de travaux de rénovation pour remettre ces biens en location.
05:50Mais il faut le faire.
05:51Je pense que c'est nécessaire pour redonner de la fluidité et redonner de l'offre.
05:55Ce qu'on voit quand même, c'est que les studios, on sait où ils sont.
05:57Ils sont sur le marché de la vente.
05:58C'est-à-dire que les gens se séparent, en fait.
06:00Oui, c'est ce qui s'est passé, finalement.
06:02Parce que dans le collectif, à choisir entre moi, un investisseur locatif, je garde ce studio,
06:06mais je vais devoir faire des travaux ou le vendre.
06:09On a bien vu le passage.
06:11Aujourd'hui, il y a plus de studios à vendre qu'à louer.
06:15Donc, ça crée encore, évidemment, de la rareté.
06:18Dans les choses qui ne vont pas et que vous avez identifié,
06:22vous n'avez pas mis l'encadrement des loyers.
06:24C'est-à-dire que vous considérez que ce n'est pas un frein.
06:26Vous regardez ça comment ?
06:27En fait, tout dépend.
06:28Les territoires sont tellement différents.
06:30Nous, notre étude, elle a été portée sur les loyers.
06:33Alors, déjà constaté sur le portail, bien ici.
06:36Donc, c'est des loyers qui sont affichés et charges comprises.
06:39Parce que, finalement, si on parle d'encadrement des loyers,
06:42on parle de prix.
06:42Et la situation est très différente suivant ce qu'on regarde au national
06:47ou qu'on regarde les grandes métropoles ou qu'on regarde les régions.
06:50Aujourd'hui, ce qu'on remarque, c'est que c'est 12,4 euros loyers moyens au mètre carré,
06:54charges comprises en France.
06:56Quand vous regardez Paris, évidemment, on est sur des tranches quasiment maintenant inaccessibles.
07:01À 34,2 euros du mètre carré, loyers, charges comprises à Paris sur le premier semestre 2026.
07:07Donc, il y a des différences, effectivement, très importantes.
07:12Après, l'encadrement des loyers peut être intéressant dans certaines villes,
07:16mais pas dans d'autres.
07:17Je dirais que là, il faut regarder ville après ville pour se donner une idée.
07:21Maintenant, c'est vrai que l'encadrement des loyers,
07:24pour les professionnels de l'immobilier, il est bien géré.
07:28Ce qui peut arriver, c'est avoir des compléments de loyers.
07:30Ça, c'est un petit peu le jeu des bailleurs qui se disent, dans Paris notamment,
07:35j'ai une vue Tour Eiffel, on va quand même rajouter un petit peu d'euros.
07:39Et en même temps, vous avez aussi une part de plus importante de biens alloués,
07:44notamment dans Paris ou dans la grande métropole,
07:46qui sont finalement des ex-biens alloués en location saisonnière.
07:50Et on le voit sur la qualité des photos, sur l'aménagement,
07:53et ils passent en biens meublés, ce qui fait aussi augmenter ce que l'on identifie,
07:57nous, c'est le loyer, charges comprises, parce que vous avez le coût plus important de 10 à 15%
08:02pour le meubler.
08:03Quel est votre regard sur la question du confort d'été ?
08:07C'est un sujet qui a un mois, c'est la première canicule de mai
08:11qui nous a amené à nous pencher quand même sérieusement sur cette question.
08:14Beaucoup d'agents immobiliers nous disent que désormais, on demande des volets,
08:18on regarde potentiellement si le bien est ou pas trop chaud.
08:24Vous voyez une évolution dans les offres, avec des stores volets qui apparaissent sur les annonces qu'il n'y
08:28avait pas auparavant ?
08:29Alors, c'est à la marge.
08:31C'est vrai que ça, c'est des éléments de descriptif qui se rajoutent, c'est très saisonnier.
08:36Maintenant, effectivement, ça fait partie des enjeux de rénovation énergétique.
08:40On va se plaindre du froid, aujourd'hui on se plaint du chaud.
08:43C'est normal qu'on passe à cette étape, je dirais, de prise de conscience, partout.
08:49Donc, au niveau des agents immobiliers, pour apporter de l'information un peu plus qualitative.
08:53Mais c'est aussi le rôle de nos gouvernants d'avoir cette prise de conscience
08:57et que l'ensemble de la problématique du logement rentre vraiment dans le débat public.
09:02Il ne faut pas juste un smiley dans le DPE, c'est qu'il faut aller plus loin quand même.
09:05Évidemment, évidemment.
09:06Et les décisions qui sont prises là pour garder ces parts de pourcentage de travaux,
09:11même si on remet des passeports thermiques sur le marché, c'est un enjeu extrêmement capital.
09:15Merci beaucoup d'être venu ce matin dans la matinale de l'économie.
09:19David Benbassa pour Bien Ici et ces chiffres de l'immobilier qui font froid dans le dos.
09:25On vous souhaite bon courage quand même si vous cherchez un logement
09:27et que vous avez un jeune étudiant à loger, c'est quand même pas simple.
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