00:00이재명 정부의 부동산 정책 어떻게 생각하십니까?
00:04지표로 봤을 때는 매매도, 월세도, 전세도 가파르게 오르는 중이고요.
00:09무주택자도, 일주택자도, 다주택자도 괴롭다는 점을 생각하면 올바른 방향이라고 보기는 어렵습니다.
00:16이렇게 정책이 냉정한 평가를 받는 가운데 오늘 부동산 정책의 분수령이 될 만한 대형 행사가 열립니다.
00:22관련 내용은 서원숙 상명대학교 경제금융학부 교수와 함께 알아보도록 하겠습니다.
00:27교수님 어서 오십시오.
00:27네, 안녕하세요.
00:28제가 앞서 대형 행사가 열린다고 말씀을 드렸는데요.
00:31이재명 대통령이 직접 주재하는 국민 대토론회 140여 명이 참석해서 100분 동안 토론을 한다고 합니다.
00:38140여 명이 1분씩만 얘기해도 140분인데 시간이 너무 짧은 거 아닙니까?
00:43시간이 굉장히 짧다는 비난이 좀 많죠.
00:46140명이 전부 다 질문할 것 같지는 않고요.
00:48핵심 쟁점 몇 개가 있어서 고기에 관한 내용들을 주로 얘기하지 않을까 생각을 하고 있습니다.
00:54핵심 쟁점 말씀해 주셨는데요.
00:56지금 핵심 쟁점이라면 공급, 대출, 세제가 아닐까 싶어요.
01:01지금 나오는 내용들을 보니까 가장 많은 제안이 올라온 것은 역시 대출 문제더라고요.
01:07지금 대출이 많이 조여져 있는데 여기에 대한 불만이 많은 것 같습니다.
01:11지금 뭐 일단은 이 대출 부분에 있어서 실거주자, 무주택자와 그다음에 20, 30대 청년층에 대한 불만이 굉장히 폭증하고 있는 것으로 보여요.
01:21왜냐하면 일단 대출 자체를 6억 원으로 한정을 해놓고 있고 최근에는 KB가 3억 원으로 대출을 줄였잖아요.
01:30그래서 어떻게 보면 서울시의 평균적인 주택가격이 10억에서 12억인데 대출을 3억을 하게 되면 자기 자본이 7억에서 9억이 있어야 되거든요.
01:41부모님 도움 없이는 서울 쪽에 진입해서 주택을 구입하는 건 불가능한 상황이다 보니까.
01:47유능한 흙수전에 서울의 집을 못 살게 된 거네요.
01:49그래서 이러한 거에 대한 형평성 문제, 그다음에 특히 총량 규제를 하다 보니까 상반기에 85%가 다 몰려버렸잖아요.
01:58모든 경제 주체들이 어떻게 예측을 하냐면 빨리 대출을 받지 않으면, 빨리 막판, 막차를 타지 않으면 대출을 받기 어렵다고 해서 한쪽으로
02:08다 몰리다 보니까
02:09상반기에 대출을 받은 사람과 하반기에 실수요자인데도 불구하고 대출을 못 받은 사람 사이에 너무 벌써 이런 자본에 대한 격차가 커지다 보니까
02:20이거에 대한 불만도 굉장히 커지고 있는 것 같아요.
02:22제가 최근에 보도를 보니까 주택담보대출을 받으려고 오픈런을 한다, 이런 것까지 봤는데 이것도 같은 맥락인 겁니까?
02:30네, 그렇습니다.
02:31알겠습니다. 그러다 보니까 대출에 대한 불만이 많은 것 같고요.
02:34그렇다면 이 대출 규제 어떻게 선봐야 됩니까?
02:36일단은 정부 쪽에서도 내놓고 있는 것은 가격 규제, 총량 규제에서 가격 규제 형태로 바꾸는 것도 보고 있고요.
02:46결국은 뭐냐면 다주택자, 투기 세력에는 대출이 안 되도록 해야 되고
02:51문제는 뭐냐면 다주택자, 투기 세력도 굉장히 고가 주택을 사는 사람들은 사실은 현금으로 구입하는 사람들도 꽤 있다 보니까
02:59대출에 거의 크게 연연하지 않는 경우도 많은데
03:02결론적으로 보면 다주택자나 아니면 투기 세력에는 대출을 굉장히 강하게 규제를 해야 될 필요가 있고요.
03:09DSR 규제도 명확하게 해야 되고요.
03:11그다음에 실수요자들 같은 경우에는 현재 대출을 할 수 있는 수준을 유지시켜주는 게 굉장히 필요해요.
03:19감축시키거나 이런 건 총량 규제보다는.
03:20그다음에 세 번째 우리가 흔히 말하는 것처럼 이렇게 해서 대출 규모가 남아있는 것은
03:29청년층이나 생애 최초 구입자, 무주택자, 그다음에 청년층에게 혜택이 가도록 만들어주는
03:37그러한 종합적인 계층 간의 정책이 필요하다는 생각이 들어요.
03:43교수님 말씀하신 걸 들어보니까 주목국으로 막기만 해서 해결될 문제는 분명히 아닌 것 같고요.
03:48정밀한 진단이 필요하겠습니다.
03:50대출 문제 살펴봤고요.
03:52그다음 세금 문제 살펴봐야 되겠는데
03:54조만간 세금 세제 개편안이 나올 예정이잖아요.
03:59그런데 이거를 불과 한 일주, 보름 정도 앞두고 이번 토론회가 열린단 말이죠.
04:03영향을 줄 수 있을까요?
04:05일단 이번 토론회에서 우리가 쟁점을 한 세 가지 정도로 봐야 되는데요.
04:09첫 번째가 보유세 개편.
04:11네, 폭과 기준선이죠.
04:14이미 대통령께서 SNS로 적정 보유세 수준과 초고가 주택은 별도 가세하겠다는 의견을 냈잖아요.
04:23여부를 직접 게시를 했기 때문에
04:25그러면서 뭐라고 얘기를 했냐면 부동산 세제의 목표가 즉값 잡기가 아니다.
04:31어떻게 보면 조세의 정상화다.
04:33이렇게 얘기를 했단 말이에요.
04:35그런 차원에서 보면 보유세 인상은 사실상 상수로 놓고 그 폭이 어떻게 될 것인가가 이슈가 될 것 같고요.
04:43그다음에 초고가 주택의 별도 가세를 하기로 했잖아요.
04:46그 기준은 어떻게 잡을 것이냐.
04:48그러니까 20억이냐, 25억이냐, 30억이냐.
04:50이러한 거에 대한 오늘 아마 주로 쟁점 내용 중에 하나가
04:54그런 거에 대한 국민적인 합의를 끌어내기 위한 어떤 토론으로 봐야 될 것 같고요.
04:58그다음에 실수요자 보호하고 어쨌든 시장 안정하고의 균형점을 어떻게 잡을 것인가 하는 게
05:05또 쟁점 중에 하나라고 봐야 되겠죠, 그렇죠?
05:07아까 얘기한 대출이 해당되는 부분 중에 하나인데요.
05:11주담대가 6억 원이고 아까 얘기한 것처럼 KB가 3억 원으로 축소한 상태에서
05:15매수 여력이 굉장히 급감했잖아요.
05:17이게 문제가 뭐냐면 결국은 이 매수자들이 전세 시장으로 밀려나요.
05:22그렇죠.
05:23그리고 이게 결국은 서울 아파트의 전세 가격이 13년 만에 최대 폭우로 지금 상승을 했단 말이에요.
05:30그래서 결국은 규제의 부작용이 누구한테 피해를 줬냐.
05:34서민들한테 집중되는 상황에 대한 불만이 굉장히 크기 때문에
05:38이걸 어떻게 완화할지가 굉장히 핵심일 것 같아요.
05:41그다음에 세 번째 쟁점이 그거겠죠.
05:46지난해에 11호 대책의 3중 규제가 있었잖아요.
05:50우리가 서울 전역이 토지 거래 허가고요.
05:52그다음에 투기 과열 지구 조정 대상 지역으로 했는데
05:55이 집값, 그럼에도 불구하고 집값 상승세는 계속 유지가 됐다는 거죠.
05:59거기에 대한 원인이 무엇이냐.
06:01이거에 대한 진단이 좀 나올 것 같아요.
06:03이게 결국은 부동산 향후 정책 방향을 결정하는 절점이 아닐까라는 생각이 들고요.
06:11세 가지 정도의 초점을 맞춰가지고 아마 오늘 국민 대토론회를 좀 보시면
06:15좀 도움이 될 것 같다는 생각이 듭니다.
06:17알겠습니다.
06:18교수님 말씀하신 것처럼 오늘이 분수령이 될 가능성이 굉장히 큰데요.
06:22조금 전에 세금 관련해서는 고가 주택에 대한 세금이 높아질 가능성이 있다고 말씀을 주셨는데
06:27지금 올해 들어서 부동산 시장 움직인 거 자치구별 상승률 탑10을 한번 뽑아보니까요.
06:32안양동안, 용인수지, 광명, 성북, 분당, 구리 뭐 이런 곳들이거든요.
06:39그래서 전반적으로 봤을 때는 어떤 핵심 지역들 이런 데보다는
06:43사람들이 접근할 수 있는 주변 지역들이 더 많이 올랐다라는 게 분명하게 확인이 돼요.
06:49그렇다면 고가 주택에 세금을 이렇게 올리는 거 부동산 안정이랑은 조금 동떨어진 얘기 같은데요.
06:54조금 이제 지금까지 나온 정책상 보면 세금을 부담을 많이 시켰을 때
06:59이 세금을 부담하는 거에 굉장히 부담을 많이 느끼는 사람들
07:04보유세가, 종부세가 굉장히 올라갈 거고
07:08가격이 올라가서 종부세가 올라가고
07:10그다음에 여러 가지 세제에 대해서 불이익을 받거나 이런 거가
07:17본인들이 직접 비용으로 지불하기 어려운 사람들 있죠.
07:22이런 사람들부터 먼저 집을 팔 가능성이 큰 거죠.
07:26그러니까 이제 그쪽으로 이제 수요들이 몰리고 거기로 공급이 몰리다 보니까
07:31그쪽의 시장이 좀 활성화되는 그러한 상황이 발생을 하는 거죠.
07:34그게 이제 지방과 그다음에 서울 수도권 인근으로 좀 몰리는 그런 상황으로 가고 있습니다.
07:40왜냐하면 우리가 흔히 말하는 서울 강남 3구 같은 경우에는 그냥 주택을 보유하고 있죠.
07:44왜냐하면 그 세금이나 아니면 거기에 따르는 여러 가지 부담금을 더 내는 것이
07:49그냥 보유하는 것보다는 더 보유하는 것이 낫다라고 판단을 할 가능성이 크기 때문에
07:54거기에 대해서는 거의 공급이 나오지가 않고요.
07:58수도권 지역으로 전부 다 다 판매 이런 거가 몰리고 있다는, 공급이 몰리고 있다는
08:04알겠습니다. 이것도 어떻게 보면 일종의 풍선효과 같은 걸로도 볼 수가 있겠는데요.
08:09그렇기 때문에 과연 이게 매물로 이어질 수 있을 것이냐
08:12여기에 대한 의구심이 약간 있는 것 같고요.
08:15그다음에 마지막으로 봤을 때는 공급 문제가 있을 텐데요.
08:18지금까지 공급, 비아파트 공급도 제대로 안 되고 있고
08:21공급이 잘 안 된다라는 평가가 많고요.
08:24정부가 내놓은 공급 대책, 이런 것들도 별로 시장에 신뢰를 주지는 못하는 것 같아요.
08:29어떤 내용들 나와야 된다고 생각하십니까?
08:31지금 어떻게 보면 지금 나오고 있는, 얘기가 나오고 있는 게
08:35민간 정비 사업 활성화가 좀 불가피하다, 이런 주장이 나오고 있잖아요.
08:40그리고 재건축, 재개발 규제 완화가 실제 서울의 공급 부족과
08:45집값 불헌을 해소할 수 있느냐라고 하는 거거든요.
08:48그래서 이게 현실적인 해법인가 하는 게 가장 이슈인 것 같아요.
08:52제가 생각할 때는 이건 필요 조건이지만 충분한 조건은 아니다라고 보여져요.
08:57서울은 이미 신규 택지가 사실상 고갈 상태잖아요.
09:01그래서 3기 신도시가 사실은 경기, 인천 중심이기 때문에
09:05서울 실수요를 흡수하기는 좀 어렵다고 우리가 봐야 되고요.
09:10서울 아파트 중위 가격이 12.3억 원이에요.
09:1412억 3천만 원 정도가 되는 거죠.
09:16전세 매물이 1년 만에 2, 30% 정도 감소를 했고요.
09:20그러니까 재거축, 재개발을 풀지 않고서는 도심 공급 확대는 굉장히 불가능하다고 보는 게 우리가 현실적인 거거든요.
09:27실제로 뉴타운을 사실 완공한 성동, 서대문 지역 같은 경우에는 집값이 좀 안정이 됐고요.
09:34뉴타운을 해제한 양천군은 순위가 좀 많이 밀렸어요.
09:38그래서 어떻게 보면 정기사업 공급 효과는 실증적으로 좀 확인된 그런 정책이라고 볼 수가 있고요.
09:44그런데 완화만으로는 안 되고요.
09:46첫 번째가 재건축 예정 단지 프리미엄 때문에 오히려 집값 상승 요인이 또 존재를 해요.
09:51문제는 두 번째는 착공부터 중공까지 한 7년 이상이 걸린다고.
09:55너무 오래 걸리죠.
09:56그래서 이게 지금 트위플 강세, 아까 말씀하신 것처럼 주택, 전세, 월세 다 오르고 있는 거에 즉표책이라고 보기에는 좀 어렵다.
10:05그리고 세 번째가 대규모 이주 수요 때문에 인근의 전세난이 굉장히 심화될 위험이 있어요.
10:11이걸 같이 해결할 수 있는 정책이 같이 도입이 돼야지만 앞에 나오는 이러한 공급 확대 정책이 효과가 있을 것으로 보여요.
10:18그래서 용적률 상향분의 한 30에서 50% 정도는 공공기여로 좀 환수를 한다든가 인허가를 굉장히 빠르게 하되 투기 세력은, 투기 억제는
10:30계속 유지를 하는 방법.
10:32그다음에 이주 완청을 위해서는 좀 임시 공공임대를 좀 확대하는 이런 거 같이 가지 않으면 사실 아까 얘기했던 세 가지 문제점이
10:40동시에 나오기 때문에 불만을 잠재우기는 굉장히 어려울 것으로 보여요.
10:44알겠습니다. 지금 이 세 가지 문제가 굉장히 본격화된 상황인데요.
10:48수치, 부동산원의 주간 자료를 기준으로 수치를 보니까 이재명 정부 출범 뒤에 수도권 매매가 6.75%, 서울이 12.67% 올랐고요.
10:58전세는 수도권이 6.28%, 서울이 8.91% 올랐습니다.
11:03이거는 다른 정권 1년 차의 서울 아파트값 상승률과 비교해도 상당히 높은 수준인데요.
11:08네, 맞습니다.
11:08지금 매매 전세, 월세가 오르는 근본적인 원인, 이거를 살펴봐야 되는 게 근본 원인부터 알아야지 명확한 처방이 나올 테니까요.
11:15이 원인은 뭘로 봐야 됩니까?
11:17이게 사실은 규제로 다룰 수 있는 문제가 아니에요.
11:21사실 구조적인 이슈가 굉장히 큰 부분이거든요.
11:25그래서 사실 다섯 가지 정도의 문제가 겹쳐있다고 우리가 좀 봐야 돼요.
11:29첫 번째가 10년 정도 누적된 공급 부족 현상입니다.
11:34그래서 2010년대에 사실은 유타운 해제하고 재건축 규제로 서울 신축 공급이 계속 줄었어요.
11:40그래서 지금 아까 말씀드린 것처럼 착공해도 5년이나 10년이 지나야지만 입주가 가능하거든요.
11:47그래서 이런 공급 부족 현상은 구조적으로 있는 문제고
11:51두 번째는 대출 규제의 풍선 효과.
11:53우리 아까 논의한 것처럼 매수를 막으니까 전세로 몰리고
11:57전세를 막으니까 월세로 몰리는 이러한 대출 규제의 풍선 효과 때문에
12:02사실은 가격이 굉장히 급증하는 상황이 발생을 하고 있잖아요.
12:07그다음에 세 번째가 유동성 가잉하고 대체 투자처의 부족 이슈예요.
12:13시장의 이슈인데요.
12:15저성장 환경이잖아요.
12:17사람들이 본인들의 자산을 늘리기 위해서 부동산만한 게 없다라고.
12:21인플레이션 해지를 하기 위해서 장기적으로는 부동산 자산이 가장 수익이 크다라고 생각하는 부분.
12:27돈은 많이 풀렸는데 그게 부동산으로 오고 있다.
12:29네, 오고 있는 부분이 굉장히 크고요.
12:30네 번째가 공사비가 굉장히 상승했잖아요.
12:33신규 분양가가 기존 아파트 상한을 뚫고 있어요.
12:37그래서 시세 전체를 지금 올리고 있는 문제가 있고요.
12:41다섯 번째가 가장 큰 구조적인 문제인데요.
12:43인구는 줄고 있지만 1인 가구가 급증하고 있어요.
12:46그러다 보니까 가구 수가 늘고 있잖아요.
12:49그러니까 당연히 공급이 부족할 수밖에 없고 수요는 굉장히 많아지고 공급이 부족할 수밖에 없는
12:55이러한 다섯 가지 정도의 구조적인 문제를 규제로 전부 다 잡으려고 하는 것은 굉장히 문제가 있다고 봐야 되겠죠.
13:03그래서 가장 큰 집값 상승의 원인은 이 다섯 가지 정도로 우리가 봐야 됩니다.
13:07그러면 지금 정책 기조 자체가 좀 바뀌어야 된다는 말씀이신 거네요.
13:10단기 규제로는 못 잡는 거죠.
13:11그래서 사실 이재명 대통령도 SNS에 얘기한 것처럼 세금, 부담금을 늘리는 것 자체는
13:18집값을 안정시키려고 하는 게 아니고 조세를 정상화시키기 위한 것이다라고 발표를 한 게
13:22아마 그런 차원의 대답이 아닐까 생각을 하고 있습니다.
13:26알겠습니다.
13:26교수님이 말씀하신 대로 오늘 상당히 많은 관전 포인트가 있을 것 같은데요.
13:30더 중요한 것은 그 다음에 부동산 정책이 어떤 방향으로 가는가 그런 부분이 될 것 같습니다.
13:35지금까지 서운숙 상명대학교 경제금융업부 교수와 함께 오늘 대토론회의 관전 포인트들 짚어봤습니다.
13:41고맙습니다.
13:42네, 감사합니다.
13:43감사합니다.
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