00:00Hola, abogado. Buenos días. Gracias por atenderme. Bueno, vamos a hablar de este tema acerca de los contratos que firman
00:10los inquilinos al momento de arrendar, pues, ya sea una casa, un apartamento o un local.
00:20¿Cuáles son los principales conflictos que llevan a inquilinos y propietarios a buscar asesoría o presentar denuncias cuando estos contratos,
00:32pues, se infringen?
00:36Bien, la mayor fuente de problemas que hay siempre entre inquilinos y dueños es la falta de claridad en los
00:44contratos, o contratos muy ambiguos, o contratos muy cortos, o escuetos.
00:49Y eso siempre genera interpretaciones distintas. Y eso fue una fuente principal de todos los conflictos en materia de inquilinos,
00:56además de malas concepciones, como lo que hemos hablado, de que se han pasado tantos años y ya tengo derecho.
01:03¿Es cierto una teoría que surge de que una persona puede convertirse en dueño de un inmueble cuando tiene, pues,
01:15cierta cantidad de años de vivir en el lugar?
01:19No. No. No sucede respuesta corta y les explico por qué.
01:23Resulta que sí existe la figura de prescripción adquisitiva, y eso es cuando hay un justitulo o hay una posesión,
01:30sí, con ánimo de dueño, por 20 años, cuando es irregular.
01:34Pero el ánimo de dueño es cancelado totalmente por el contrato de arrendamiento, porque si usted está arrendando, inmediatamente le
01:43está explicando al mundo, al juzgado, al DAI y a la legislación de que no tiene ánimo de dueño.
01:48Y el arrendamiento no tiene ánimo de dueño, porque está alquilando temporalmente sin intención de comprar.
01:53Nunca va a adquirir.
01:56Perfecto. ¿Qué derechos y obligaciones tiene el arrendador y el arrendatario?
02:03¿Quién debe asumir, por ejemplo, las reparaciones, mantenimiento, servicios públicos y otros gastos
02:11que se adquieren, pues, cuando una persona adquiere un alquiler, una casa.
02:20Bien. Sigamos la lógica de este concepto, que la lógica precede al derecho.
02:26Entonces, si está alquilando un espacio físico, obviamente ese espacio físico necesita logística,
02:31necesita agua, necesita corriente. Esos son gastos que la persona consume,
02:36la persona que está alquilando consume, por ejemplo, con él. Eso es bastante lógico.
02:40Pero vamos un poco más allá. ¿Qué le corresponde al dueño?
02:44Y es que el dueño tiene que mantenerle, básicamente, el mismo inmueble durante todo el contrato.
02:49¿Qué pasa? Se quiebra una ventana porque se estrelló un pájaro, no es culpa del inquilino.
02:53Le corresponde al dueño. Que el techo se está cayendo, le corresponde al dueño porque es un caso.
02:59Entonces, tiene que entregarle y mantenerle ese inmueble tal cual se le está alquilando
03:04durante el periodo de tiempo constante.
03:07¿Qué cosas no corresponden? Los que son consumibles.
03:09O el agua, la luz, el teléfono, el cable, o algunas cositas que son de desgaste,
03:15por ejemplo, que se van gastando por el uso corriente de las personas.
03:18Y eventualmente se puede negociar. O sea, depende.
03:21Hay cosas que sí, hay cosas que no le corresponde.
03:24Nunca al inquilino le corresponde, por ejemplo, al dueño, a menos que lo haya dañado por un mal uso,
03:29por un uso imprudente.
03:31En cuanto al depósito, otra figura muy importante dentro de esto de los alquileres.
03:39¿Qué puede exigir legalmente el propietario y en qué circunstancias puede quedarse con ese dinero?
03:46Pero recordemos que el depósito es para prevenir, por ejemplo, si se arruinó algo de la casa,
03:54pues con ese dinero el dueño del inmueble hace estas reparaciones.
03:58Pero, ¿qué tan graves tienen que ser estas reparaciones para que el dueño se quede con ese dinero?
04:07Bien, por eso es importante tener un contrato bien estructuralmente al principio
04:11y ponerle valor a cada una de las cosas y hacer revisiones periódicas del contrato.
04:16Es decir, las puertas tienen un valor de mil lempiras,
04:19que es más o menos una puerta de tambor.
04:23Y digamos que el depósito fue de diez mil lempiras.
04:25Ah, ok, dañaste dos puertas, te despedí dos puertas.
04:28¿Por qué? Porque las puedes reponer y si las repones, pues ya están ahí de vuelta.
04:31Para eso sirve el depósito, para que se mantenga.
04:33O sea, para que el dueño reciba el inmueble tal cual lo dio en su momento.
04:39Y el depósito es el equivalente a un mes de renta, que parece bastante bajo en Honduras, de hecho.
04:45Para poder subsanar todos esos defectos que pudo haber causado por el uso diario de habitar en un lugar, ¿no?
04:53Que se dañan el piso, que las paredes se ensucian.
04:56Eso es algo común de la presencia humana.
05:01¿Qué considera usted que debería revisar una persona antes de alquilar una vivienda, un local, un apartamento?
05:11¿Y qué elementos no deberían de faltar en un contrato?
05:18Debe empezar siempre un anexo fotográfico, un registro fotográfico de lo que se está alquilando en ese momento y anexarlo
05:25por parte del contrato.
05:27Se puede hacer perfectamente, no se acostumbra, pero se puede hacer.
05:29Tiene que tener un detalle y un inventario de todo lo que está adquiriendo en ese momento como alquiler.
05:35Si hay mesas, sillas, si está mueblado, si no está mueblado, cuántas puertas hay, cuántos tabinos hay, cuántos focos hay.
05:42Con eso se mantiene un orden y se mantiene un control que después se va revisando porque las casas van
05:47evolucionando y los espacios comerciales también evolucionan.
05:50Entonces, es recomendable tener un inventario completo de qué estoy adquiriendo y que todo esté en buen estado.
05:56Y si no está en el perfecto o en el estado de nuevo, o que sea igual a nuevo por
06:00lo menos, un porcentaje de desgaste para poder hablar después en términos contables, en términos subjetivos de derecho.
06:09Por ejemplo, ¿qué tanto protege la ley de inquilinato tanto a los dueños de inmuebles o a los usuarios?
06:20Porque se dan muchos casos que, por ejemplo, hay personas que no pagan cinco meses la renta, tienen deuda en
06:29el servicio, en el recibo de la luz, del agua, y después simplemente desaparecen y dejan al dueño de la
06:39vivienda con esta deuda, porque sí pasan muchos casos.
06:43¿Cómo protege la ley eso?
06:46Ok, existe el proceso de lanzamiento, que es cuando el inquilino tiene varios meses sin pagar y, ok, ya no
06:52lo quiero tener porque realmente tengo que despacharlo, se le da el preaviso, ¿por qué?
06:55Porque estás en mora y el proceso de lanzamiento existe y se ejecuta a través del juzgado.
06:59Y es una demanda muy parecida a la de una ejecución de una deuda.
07:03Bien, dejemos eso para el estudiante de derecho.
07:06Ahora veamos los términos prácticos.
07:08¿Cómo preveo llegar a esto?
07:10Hablemos entonces de cómo hago para que eso no pase.
07:13Así, en el contrato incluyo una letra de cambio, incluyo un pagaré, incluyo también un título ejecutivo.
07:21¿Qué pasa con esto?
07:23Con esto yo puedo ir al juzgado y decir, hey, esta persona tiene una deuda conmigo, por esto, esto y
07:28esto.
07:28¿Por qué? Porque reconoció tal deuda y así lo puedo decir de otra manera.
07:32Pero eso es parte de tener un contrato robusto que beneficie a las dos partes.
07:37Porque al final de cuentas estar seguros beneficia al inquilino y al dueño, únicamente al dueño, no hay que ser
07:41leonino.
07:43Y en el caso del usuario ser el afectado, que por ejemplo, usted está alquilando una vivienda y tiene un
07:51contrato por un año, que es como más o menos por lo que se hace.
07:54Y de la nada el dueño del inmueble le dice, necesito que me desocupe la vivienda en 15 días o
08:00en un mes.
08:02Recordemos que encontrar una vivienda dentro de su presupuesto no es que se va a ir a buscarla y va
08:09a ir a ver una vivienda y esa la va a alquilar.
08:12Entonces, ¿cómo la ley protege al usuario en ese tipo de casos?
08:19La ley prohíbe justo ese caso, a menos de que sea una emergencia familiar de un familiar directo de la
08:25persona.
08:26Y aún así tiene que darle básicamente un preaviso para un lanzamiento.
08:31Si no, perfectamente el inquilino puede ir al DAI, que es la dirección del inquilino, a interponer la denuncia de
08:37que se le está pidiendo un desalojo extemporáneo,
08:40por haberlo hecho previo a la finalización del contrato, sin una causa justificada que esté prevista en la ley.
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